Decreto “Salva Casa”: con la nuova sanatoria semplificata riparte tutto da zero. La presentazione di una nuova istanza di sanatoria semplificata ai sensi dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia (TUE), introdotto dal Decreto Salva Casa, comporta effetti processuali rilevanti: rende improcedibili i ricorsi pendenti contro i precedenti provvedimenti relativi agli stessi manufatti e obbliga il Comune ad avviare un nuovo procedimento autonomo di accertamento.
Decreto “Salva Casa”
In altre parole, con la domanda di sanatoria “Salva Casa” si rimette tutto in gioco: l’amministrazione deve avviare una nuova istruttoria e concluderla con un provvedimento espresso, anche in caso di rigetto, superando così ogni atto amministrativo precedente. È questo il principio affermato dal TAR Emilia-Romagna nella sentenza n. 165/2025, che ha dichiarato improcedibile il ricorso contro un diniego di sanatoria edilizia e la conseguente ordinanza di demolizione, dopo che i proprietari avevano presentato una nuova domanda ai sensi dell’art. 36-bis TUE.—
Il caso: la CILA in sanatoria e le ordinanze di demolizione
I ricorrenti avevano presentato una CILA in sanatoria per la realizzazione di tre abbaini su un edificio residenziale. Dopo il parere negativo della Commissione Qualità Architettonica e Paesaggio (CQAP), il Comune aveva dichiarato inefficace l’autorizzazione (30 agosto 2018), ingiungendo successivamente la demolizione delle opere (1° luglio 2020) e avviando un’ordinanza coattiva (18 marzo 2021) per il ripristino dei luoghi.Contro tali provvedimenti i proprietari avevano proposto ricorso, chiedendone l’annullamento.—
L’intervento del Decreto Salva Casa
Nel frattempo, durante il giudizio, è entrato in vigore il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024), che ha introdotto nel DPR 380/2001 il nuovo articolo 36-bis, istitutivo di una procedura semplificata di accertamento di conformità urbanistica ed edilizia per opere realizzate senza titolo o in difformità.
Cosa cambia con la sanatoria semplificata… La nuova istanza ex art. 36-bis e l’autonomia del procedimento
Il nuovo meccanismo consente di regolarizzare gli abusi edilizi “minori”, come:parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA; assenza o difformità dalla SCIA; variazioni essenziali ex art. 32 TUE. Per ottenere la sanatoria è necessario che l’intervento sia conforme:alle norme edilizie e tecniche (NTC, regolamenti, norme antisismiche) vigenti al momento della realizzazione; alla disciplina urbanistica in vigore al momento della presentazione della domanda. Non è più richiesta la cosiddetta “doppia conformità piena”, che resta invece necessaria per gli abusi totali o realizzati in assenza di permesso di costruire.
Decreto “Salva Casa”
Nel novembre 2024, i ricorrenti hanno quindi presentato una nuova istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis, commi 1, 3 e 5 TUE, avviando un procedimento completamente autonomo rispetto a quello precedente.Secondo il TAR, conformemente alla giurisprudenza del Consiglio di Stato (sent. n. 7203/2024), la nuova domanda determina: l’improcedibilità del ricorso contro i precedenti atti (diniego della CILA, ordinanza di demolizione e atti connessi); l’obbligo per il Comune di istruire la nuova pratica e, in caso di rigetto, adottare un nuovo provvedimento demolitorio, con fissazione di un diverso termine per ottemperare (cfr. anche TAR Milano, sent. n. 3091/2024). Come ribadito anche dal TAR Salerno (sent. n. 1929/2024), il “ius superveniens” del Decreto Salva Casa prevale sui procedimenti sanzionatori non ancora definiti, in virtù del principio di favor verso la regolarizzazione degli illeciti edilizi.
Effetti e prospettive processuali
La declaratoria di improcedibilità non priva i ricorrenti delle loro tutele. Il TAR ha infatti rilevato che il Comune, con nota del 16 gennaio 2025, ha già comunicato l’avvio del nuovo procedimento, anticipando un possibile rigetto.In tale eventualità, dovrà essere adottato un nuovo provvedimento di diniego e una nuova ordinanza di demolizione, impugnabili in sede giurisdizionale.I ricorrenti potranno inoltre invocare, se ne ricorrono i presupposti, la formazione del silenzio-assenso sul nuovo titolo edilizio ai sensi degli artt. 36-bis, comma 6, e 37, comma 6, del DPR 380/2001.
In sintesi: con il “Salva Casa”, ogni nuova istanza di sanatoria apre un capitolo completamente nuovo, sospendendo gli effetti dei precedenti atti e consentendo – almeno in teoria – una seconda chance di regolarizzazione per gli abusi edilizi ancora esistenti.